看屋筆記-21：城隍廟～今非昔比的金"店面" 都是“裡地”的問題

早期,有錢人才買得起的地段, 

又是店鋪, 為什麼現在什麼都不是？ 

究竟在市中心裡～
還有多少像這樣的隱形透天＆無形增建？ 

一個不為人知的過去…讓我們揭開他的祕密...

基本資料： 
地點：城隍廟附近 
大小：使用空間約50坪 
年紀：40上下 
價位：中古華廈價格買透天喔！
背景：屋況不像40歲了！位於城隍廟市中心, 生活機能優！但是出入巷口很小, 早期住在這裡的～真的是非富及貴, 只是隨著時代的變遷, 隔壁蓋了一棟大樓, 然後巷口又有人把庭院加蓋圍牆,雪上加霜的是, 這一兩年連後門的出入口也蓋了一棟大樓, 形成了傳說中的"壓力房".... 

就是這個巷口～目測大概只有1米左右
兩邊各自有大樓.....
這個保證汽車進不去～

附近的太睿建設帶動附近房價～
更顯得這巷弄內透天的落寞

這一整排都是透天~但是保持的很乾淨

而且還有路燈～夜晚並不會覺得陰森可怕

許久以前～這裡應該是店面
只是隨著附近的大樓蓋起來～
就失去了店面功能了

走到巷弄的最底邊, 
發現了居然還有一棟人瑞極的！
看起來應該沒有人住！
不過～這裡居然還有一棟5層樓的公寓....
而且還有一條小徑
（約莫一個人走～可以直接通道北門街....)

---------------------------------------------------------------(介紹完了！我們要重新啟動他們的價值囉！）

（因為巷弄採光的抗性～自住的客需可能會受影響）
格局方正, 地點厲害, 改套房佳！

格局方正的好處就是～前後一間～完全不用思考動線！

因為巷弄小～怕摩托車不好停, 
所以要犧牲一間房間當停車位囉！

屋齡舊了！管線一定要全部重新拉過！

                     

如果有多餘的預算可以考慮重新拉皮～
不負責任的示意圖～
因為這是連棟透天～
請自己幻想旁邊左右都有房子....

不過有拉皮質感真的會不一樣

這裡可停摩托車喔！

房間配備大同小異

一上樓梯～左右各一間

每間都會有窗戶

但是採光可能就是只有微弱的光線！

大概有6間

（每間如果租$7000, 月收約$42000, 投報應該有8%喔！）

不過巷弄逃生問題～

我們要認真評估一下！

結論：這間的自備款實在驚人！雖然這裡是"商業用地"價值不凡, 但是因為巷弄關係, 還有"裡地"的關係～再加上建築物的使用年限已經過了！（屋齡40年）所以在銀行鑑定下～約莫只能貸5成....如果還要加上改建成本....就.....

好吧！等我錢存夠了再來救你吧！ >"<

看屋筆記-24: 包租公不為人知的血淚史

最近超火紅的張＠房東～

是小編有眼睛以來看過最令人"歎為觀止"的房東

雖說不是房客就一定勢弱！也不是房東就一定苛刻！

但是如何選擇好的房客～或是好的房東～

這真是一門大學問！

小編有很多朋友是包租公～他們對待自己的生財器具可真是用情至極！要知道一個孩子是如何生出來的, 這中間孕育了多少辛酸血淚史！今天讓我們來分享一下～這個孩子怎麼生出來了吧！

地點：竹北火車站附近
坪數：室內60多
隔間：12間
主打：台元科技生活館, 高樓層景觀戶
投報率：6%起
備註：目前滿租中

先將原始的格局打掉

清空～然後要準備開始隔間了

規劃時～免不了一定要先跟工班討論隔幾間～
怎麼隔？
多少個歲月.....

然後～要討論管線怎麼走～
套房通常走道都會墊高～

差不多雛形有出來了！

這時候該有的空間感也都出來了！

木作進來了～
這時候～你想要套房什麼樣的風格
也是要花不知道幾個夜晚去討論出來的！

美吧！辛苦的過程總算有收穫
接下來就是"招租"過程（這又是一個課題！）

在經歷這些過程之後～我相信大部分的人都會對這好不容易生出來的孩子感到疼愛有加！多麼希望能夠幫他找到一個也一樣可以善待他的保母！這時候～通常我們都會跟租屋仲介說出了我們希望的租客條件～大概就是希望正常的上班族呀！不要有不良嗜好！交友正常等等～（但是很多時候～真的不是.....這麼.....單純.....)

以下是綜合朋友們所遇到的狀況～跟大家分享囉！！

A. 邏輯完全不通的A小姐

公用空間香精燈, 跟擺飾常常不異而飛～雖說沒有很多錢～但是真的管理起來很痛苦！

空房間的床單跟茶几脫鞋也不見.....最糟糕的是～居然有房客說＄＄不見了！這時候還好有裝監視器！犯人是誰一目了然囉！房東最後受不了, 決定跟A小姐攤牌了, 結果A小姐也控訴他的"頂級"內衣褲被一位帥哥仲介A走了！

天哪～這種感覺就好像是聽到如花控訴德華偷了他的內衣褲一樣～而後房東只好拿出監視器畫面請他搬家（還把押金全部退還.....送神費！）

你要嗎？你要嗎？

B. 身份是假的.....

通常簽約的時候都會出示身分證, 有位B小姐表示他沒有帶到身分證, 是否可以改日再補, 同時並給了一張名片, 以證明身分, 這個B房東覺得B小姐看起來挺正常的, 而且又有名片知道工作地方, 應該沒問題～於是便同意了！而後的連續10天～每天跟B小姐追討補身分證影本, 後來B房東覺得很奇怪, 有一天就打電話去B小姐工作的地方詢問（名片）,結果根本沒有這個人, 名片是假的～連簽約的名字也都是假的！原來他已經被警方通緝一陣子了.....

C. 家暴C小姐

套房租給情侶建立愛巢是很常見的事情, 但是如果男的吵架就要揍人, 這女生.....也只能報警了！C房東為了這位C小姐也是很傷腦筋, 怕他再被男朋友傷害, 連同社區警衛, 鄰居, 主委, 下令只要看到這位男士一接近社區就要立馬報警, 大家都為了這個女生費盡苦心, 但是......3個星期後, C小姐表示要跟男朋友複合......這個戲碼演了2次之後～C房東決定送走他們了！

D. 失蹤的D先生

簽約的人是D小姐, 而後他和他的男朋友D先生一起住進來, 說好～一人繳一半房租, 共同建立美好的愛之屋！然而好景不常～快樂的日子總是過的非常短暫, 有一天房東發現好像許久沒有看到D小姐了！於是便詢問D先生, D先生表示他們已經分手了, 以後將由他自己繳房租（但是其實已經幾個月沒繳了）, 然後有一天D先生就收拾物品走了......房東雖然心理有譜他大概是跑了, 礙於正常程序, 房東不能隨意進入房客的房間, 寄了幾封存證信函到D小姐所登記的地址, 但是還是沒有人回應, 然後就連同警察跟里長一起開門進入, 拍照, 清空.......

D先生表示～他目前不方便繳租

E. 拉K的E先生

這個最妙,住進來不到三天就掰掰了！！為什麼？因為被警察抓走了！留下來一堆東西～還真是不知道該怎麼辦喔！聽說毒品藏在天花板裡面！

詳細的改套流程～改天可以再聽小k分享囉！

 不過看到這～您是不是對"收租"這件事有點心灰意冷呢？

其實好的房客也很多, 過節寫小卡送小禮物的也有～

至於要怎麼找？

其實有一派說法是, 寧願多花點錢把設備弄好一點, 

然後用高一點的租金出租, 

理由是, 注重生活品質的人, 生活素質也相對性的高點, 自然就會比較愛惜你的房子！

不過～要等這樣的客人並不是隨時都有, 

可能要花很長的一段時間等待！

而這其中的平衡點就給夢想當包租公的你自己評估囉！

看屋筆記-25 : 你不可不知的貸款眉角～黑心商人不會告訴你的秘密！

一間位於大遠百商圈的大房子....

單價是市價6~7成～

為什麼最後因為貸款問題GG了？

讓我們一起來看看吧！！

物件資料：

地點：大遠百走路3分鐘（同一個商圈～隔條小巷卻是兩樣情）

坪數：室內60多坪

價錢：那一年10萬找很多 / 坪 

背景：樓下有八大, 裡面有堂口, 頂樓有廟 （不要問我在哪裡～問小K, 老師怕怕！）

故事的開始：小編的好友S君, 在幾年前就看到這個物件, 當時外表看起來是個很大的商辦, 雖然樓下有電動玩場, 但是這麼大的坪數, 大約可以改建成8~10間套房, 再加上取得的單價挺便宜的！重點是遠百商圈耶！所以便開心的出了價格, 想不到, 仲介卻很積極的約談.....原來是價格差不多要到了, 但是為了慎重起見, S君還是壓了但書："如遇房屋貸款金額不到$???, 此邀約無效"～這個無心的舉動～想不到日後卻解救了S君.......

讓S君長了知識的建築物～

這間房子, S君大概問了10間銀行.........（本土的～外商的~通通問了！）

不熟的連做都不做, 有點熟的....看S君很可憐, 願意貸200給他....., 非常熟的五成吧！正當S君還在為了這個房子心煩意亂之時....

........正直的土地公出現了....

藍老師要S君Google一下地址......結果.....

哇～到現在依然非常精采....

究竟是發生什麼事情，讓整棟建築物幾乎都榮登法拍寶座？！聽了藍老師的介紹後，S君立馬要求撤掉邀約....雖然已經付了斡旋金, 但是因為當時有壓但書～所以免於被沒收的命運！（這時候～仲介仍然力挽狂瀾～他說～樓下的電玩場是有機會搬走的！租約如果到了～來個7-11或是什麼連鎖商店的～那S君可就發了！！) 

S君是個行動力十足十的人～二話不說～馬上借電腦上經濟部工商單位查詢....哈哈....才剛換老闆2個月耶.....這下沒十年也要五年才有機會變成7-11吧！

                               

其實～在我們身邊有很多朋友～常常因為房子本身的問題跑貸款跑的半死～不管是要投資～還是要自住～畢竟房子的合約一簽下去～就是本身要負責的問題～所以事前的準備調查功夫是不可以馬虎的！偏偏好的物件常常被秒殺～等到問到貸款時～早就被買走了！如何快速的評估呢～綜合身邊朋友的經驗～這邊有幾個"初估"的好方法～給大家參考囉！

不容易有八成的....

A. 坪數太小的（室內坪數低於12坪）或是有夾層樓中樓....只有特定某些銀行願意放款, 而且利率會偏高, 通常買這種房子的～有很多是因為想要收租, 但是若干年後想轉售～反而成了下一手買方的壓力！

樓中樓～一房一廳～不得不謹慎！

B. 把增建坪數或是法定空地灌在房價上的, 早期很多屋主會在頂樓做頂加, 讓使用空間變大, 然後賣的時候就用"使用空間"價位賣給你, 但是貸款的時候, 銀行所認定的, 卻是謄本上面的有登記的坪數！

C. 偏遠地區....特定區域無法到達8成....非都市內的房子....

D. 用途是"非住家用"

E. 屋況極差～或是開放式空間(沒有隔間, 沒有廚房等）, 正常的貸款流程是需要拍照的, 當艦價人員一進門發現這些狀況～是會影響房子的價值, 自然給的分數就會比較低....

啥咪都沒有耶！

F. 進出口的巷道過小, 尤其是那種只有1~2米的～成數會受影響～甚至有的不做！

摩托車會車都有問題～

G. 同社區有凶宅....尤其是在隔壁的！

H. 頂樓有基地台....或是附近有嫌惡設施（高架橋, 殯儀館, 死巷等等)

I. 屋齡太舊, 有些老舊透天, 雖然土地很大很方正, 但是建築物使用年限已經超過40年,所以可能只剩下土地的價值了！

K. 社區有八大行業（八大行業在 看屋筆記-22: 巨城睡美人~爸爸快回家 已經有介紹過了）

L. 一樓....沒錯就是一樓.....一樓是一個非理性的標的物, 因為有特定人士會找, 或是有時候門口可以停車, 再加上有些一樓有"店面"效益, 所以很多銀行是委外評估,它的價值很難評定!


小編大致列了幾個比較常聽說的狀況～當然～特定的問題指針對特定的銀行～不是每個銀行都會care 上面全部的問題....只是遇到問題, 找到對的銀行～就會加速我們評估的速度！

其實仲介也不希望因為貸款不足解約的問題發生～誰會想浪費時間處理這種無聊的糾紛, 又沒有錢, 只是有時候介紹我們房子的仲介可能還是新人, 他也沒遇過這種狀況～畢竟買賣房子是人生大事～我們自己不小心還能請誰小心呢？！